Mietrecht Mietrecht: Antworten zu Mieterhöhung, Haustieren und Untervermietung
Hauptinhalt
07. März 2023, 10:23 Uhr
Oft gibt es Unklarheiten über die Rechte von Vermieter und Mieter. Wann darf der Vermieter zum Beispiel die Miete erhöhen und welche Orientierung bietet die ortsübliche Vergleichsmiete? Gibt es ein Recht, Hund oder Katze in der Wohnung zu halten oder die eigenen Räume an jemanden unterzuvermieten? Antworten hat Gilbert Häfner, Jurist und ehemaliger Präsident des Oberlandesgerichts Dresden.
Inhalt des Artikels:
- Kann der Vermieter einseitig die vertraglich vereinbarte Miete erhöhen?
- Wonach richtet sich die ortsübliche Vergleichsmiete?
- In welchem Umfang darf der Vermieter die Miete erhöhen, nachdem er Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat?
- Darf man als Mieter Haustiere halten?
- Muss der Mieter dem Vermieter Zutritt zu der vermieteten Wohnung gewähren, wenn dieser es wünscht?
- Darf der Mieter die ihm überlassene Wohnung befristet untervermieten, wenn er sich aus beruflichen Gründen für ein ganzes Jahr ins Ausland begibt?
Kann der Vermieter einseitig die vertraglich vereinbarte Miete erhöhen?
Auch für das Mietverhältnis gilt, dass Verträge – von beiden Vertragsparteien – einzuhalten sind. Daher ist eine Änderung des Mietvertrages, die nur durch eine Vertragspartei verlangt wird, unwirksam. Beim Wohnungsmietvertrag handelt es sich aber um ein Dauerschuldverhältnis, das grundsätzlich auf sehr lange Zeit angelegt ist und vom Vermieter nur unter engen Voraussetzungen gekündigt werden kann, während sich das allgemeine Preisniveau und namentlich das Mietpreisniveau meist stetig, zuweilen auch rasant nach oben entwickelt.
Zum Ausgleich für die fehlende Möglichkeit des Vermieters, sich ohne Weiteres einen anderen – zahlungsbereiten - Mieter suchen zu dürfen, hat der Gesetzgeber dem Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingeräumt (§§ 558 ff. BGB).
Des Weiteren kann der Vermieter die Miete erhöhen, nachdem er Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat (§§ 559 ff. BGB).
Wonach richtet sich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart worden sind.
Zur Begründung einer solchen Anpassung darf sich der Vermieter insbesondere beziehen auf:
- einen Mietspiegel
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (die Benennung von drei Wohnungen genügt)
In welchen Abständen darf der Vermieter Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen?
Ein solches Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Darüber hinaus muss die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit (mindestens) 15 Monaten unverändert sein.
Beispiel: Zahlt der Mieter seit dem 1. Januar 2023 eine erhöhte Miete, kann der Vermieter frühestens am 1. Januar 2024 verlangen, dass die Miete zum 1. April 2024 erneut erhöht wird.
Darf der Vermieter eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann verlangen, wenn diese weit über der bisher vereinbarten Miete liegt?
Der Vermieter hat bei derartigen Mieterhöhungsverlangen eine so genannte Kappungsgrenze zu beachten. So darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen; dabei werden Mieterhöhungen nach Modernisierungen und wegen gestiegener Betriebskosten allerdings nicht eingerechnet.
Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren auf 15 % beschränken, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Solches haben unter anderem die Landesregierungen von Sachsen und Thüringen getan, dies allerdings nur in Bezug auf die Städte Dresden und Leipzig, befristet bis zum 30. Juni 2025, bzw. Erfurt, befristet bis zum 30. September 2024.
Muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich an den Mieter herantragen?
Der Vermieter muss sich der so genannten Textform bedienen. Das kann ein Schreiben sein, aber auch eine E-Mail oder ein Telefax reichen aus. Zudem muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen begründen. Dabei muss er, sofern ein aktueller qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, die darin enthaltenen Angaben für die Wohnung dem Mieter auch dann mitteilen, wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen auf andere Weise begründet, etwa durch Bezugnahme auf ein Gutachten.
Was versteht man unter einem qualifizierten Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. "Qualifiziert" ist ein Mietspiegel dann, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen.
Wie lange hat der Mieter Zeit, die Berechtigung einer vom Vermieter verlangten Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu prüfen?
Die dem Mieter zustehende Überlegungsfrist reicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Erklärt er bis dahin seine Zustimmung, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
Beispiel: Geht dem Mieter das entsprechende Schreiben des Vermieters im März 2023 zu, so endet die Überlegungsfrist mit Ablauf des Mai 2023 und gilt im Falle seiner Zustimmung die erhöhte Miete ab dem 1. Juni 2023.
Was passiert, wenn der Mieter bis zum Ablauf der Überlegungsfrist auf das Erhöhungsverlangen nicht reagiert oder seine Zustimmung ausdrücklich verweigert?
In beiden Fällen kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Diese Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben werden. Das Gericht prüft dann, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist; in diesem Fall verurteilt es den beklagten Mieter zur Zustimmung. Der Mieter hat dann die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu entrichten.
Eine unbegründete Verweigerung der Zustimmung bringt dem Mieter also keinen Vorteil. Versäumt hingegen der Vermieter die dreimonatige Klagefrist, wird sein Erhöhungsverlangen unwirksam und er verliert den Rechtsstreit selbst dann, wenn die Voraussetzungen für eine Anpassung an die Vergleichsmiete vorgelegen haben. Der Vermieter kann dann lediglich ein neues Erhöhungsverlangen auf den Weg bringen.
Was kann der Mieter tun, wenn das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt ist, er sich die erhöhte Miete aber nicht leisten kann oder will?
Im Falle des Verlangens einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (oder nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen) kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der entsprechenden Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Beispiel: Geht dem Mieter das Schreiben des Vermieters im März 2023 zu, so endet die Frist zur Kündigung mit Ablauf des Mai 2023 und endet das Mietverhältnis aufgrund dieser Kündigung mit Ablauf des Juli 2023. Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Im Beispielsfall ist dann also bis Ende Juli 2023 die bisherige Miete zu zahlen.
Wenn die tatsächliche Wohnfläche geringer ist als die im Mietvertrag genannte: Auf welche Wohnfläche kommt es bei einer Mieterhöhung an?
Bei der Mieterhöhung und dem für die Mieterhöhung nach § 558 BGB anzustellenden Vergleich (ortsübliche Vergleichsmiete) kommt es allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung rechtlich ohne Bedeutung sind.
Ist also die vermietete Wohnung tatsächlich kleiner als vereinbart, muss auf die tatsächliche Wohnfläche abgestellt werden. Die frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH Urteil vom 8.7.2009; Az. VIII ZR 205/08), wonach bei Abweichungen von bis zu 10 Prozent dennoch die im Mietvertrag genannte Wohnfläche zugrunde gelegt werden konnte, gilt nicht mehr. Der BGH hat diese Rechtsprechung korrigiert (Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Ist die tatsächliche Wohnfläche geringer oder größer, ist also immer diese zugrunde zu legen und nicht die im Mietvertrag genannte. Allerdings ist für die Berechnung der Kappungsgrenze (max. Erhöhung: 20/15 Prozent in 3 Jahren) die bisherige Miete zugrunde zu legen.
Anders ist es jedoch bei einer Mietminderung wegen geringerer Wohnfläche: Der BGH hält ausdrücklich daran fest, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB nur gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Nur dann sei die Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) überschritten.
Scheitert der Vermieter mit seinem Erhöhungsverlangen zwingend vor Gericht, wenn er die Textform nicht eingehalten oder sein Verlangen nicht ordnungsgemäß begründet hat?
Formfehler und inhaltliche Mängel eines Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter im Rechtsstreit berichtigen. In diesem Fall reicht die Überlegungsfrist des Mieters bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des berichtigten Erhöhungsverlangens.
Kann der Mieter die Zustimmung zu der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung verweigern, wenn das Mieterhöhungsverlangen an sich berechtigt, aber zu hoch ausgefallen ist?
Der Mieter, der ein dem Grunde nach berechtigtes Erhöhungsverlangen des Vermieters im Ganzen ausschlägt, muss damit rechnen, dass er im Rechtsstreit in dem Umfang zur Zustimmung verurteilt wird, in dem das Erhöhungsverlangen berechtigt ist. Dementsprechend ist in solchen Fällen dem Mieter anzuraten, dass er dem Erhöhungsverlangen teilweise zustimmt. In derjenigen Höhe, in der er zugestimmt hat, schuldet er mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens die erhöhte Miete. Der Vermieter wiederum muss dann entscheiden, ob er wegen der Differenz eine Klage anstrengt.
Wegen zahlreicher Eigenleistungen des Mieters ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete sich bei Vertragsbeginn noch auf vergleichsweise niedrigem Niveau befindet und jedes Jahr um ein Prozent erhöht. Kann der Vermieter nach Ablauf des ersten Vertragsjahres darüber hinaus verlangen, dass die Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird?
In einem schriftlichen Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass die Miete für bestimmte Zeiträume des Mietverhältnisses, die jeweils mindestens ein Jahr andauern müssen, eine unterschiedliche Höhe hat; dabei ist die jeweilige Miete oder Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen.
Während der Laufzeit einer solchen Staffelmiete ist eine Erhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Gleiches gilt, wenn eine so genannte Indexmiete vereinbart ist. Darunter versteht man eine Vereinbarung, wonach die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.
In welchem Umfang darf der Vermieter die Miete erhöhen, nachdem er Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat?
Der Vermieter kann 8 Prozent der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei bleiben Kosten unberücksichtigt, die mit öffentlichen Fördermitteln gedeckt werden. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
Neben der relativen Grenze von 8 Prozent der Modernisierungskosten hat der Vermieter bei einer auf Modernisierung gestützten Mieterhöhung auch eine absolute Grenze zu beachten: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich sogar nur um nicht mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Was versteht man unter Modernisierungsmaßnahmen?
Während die (nicht zur Mieterhöhung berechtigende) Instandhaltung der Bewahrung oder Wiederherstellung des vertraglich vereinbarten Zustandes der Wohnung dient, handelt es sich bei der Modernisierung um bauliche Veränderungen, die diesen Zustand verbessern. Hierzu gehört etwa das nachhaltige Einsparen von Energie oder die nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs. Nicht erforderlich ist insoweit, dass die Kosten derartiger Modernisierungsmaßnahmen vollständig durch Ersparnisse des Mieters bei den einschlägigen Arten von Betriebskosten kompensiert werden.
Ab welchem Zeitpunkt wird die auf Modernisierung gestützte Mieterhöhung wirksam?
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters. Beispiel: Geht das Schreiben dem Mieter im März 2023 zu, ist die erhöhte Miete von ihm mit Beginn des Monats Juni 2023 zu zahlen. Davon abweichend tritt die Erhöhungswirkung sogar erst mit Beginn des neunten Monats nach dem Zugang jener Erklärung ein, wenn (1.) der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder (2.) die tatsächliche Mieterhöhung die vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Welche Anforderungen gelten für Form und Inhalt der Mieterhöhungserklärung des Vermieters nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen?
Die Mieterhöhung ist in Textform (Schreiben, E-Mail, Telefax etc.) zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den gesetzlichen Anforderungen erläutert wird.
Darf man als Mieter Haustiere halten?
Soweit der Mietvertrag keine Regelung über die Haustierhaltung enthält, ist die Haltung von Kleintieren in Käfigen generell zulässig, während über die Zulässigkeit der Haltung von Hunden oder Katzen im jeweiligen Einzelfall unter Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter zu entscheiden ist.
Dabei sind insbesondere
- Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere,
- Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet,
- Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn,
- Anzahl und Art anderer Tiere im Haus,
- bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie
- besondere Bedürfnisse des Mieters
zu berücksichtigen. So kann beispielsweise ein sehbehinderter Mieter zu seiner räumlichen Orientierung auf einen ausgebildeten Hund angewiesen sein. Da es bei einer Tierhaltung um die (Haupt-)Pflicht des Vermieters geht, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu ermöglichen, sind Vertragsklauseln unwirksam, welche eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos verbieten. Insoweit sind lediglich Einschränkungen möglich, die den vorgenannten Umständen Rechnung tragen.
Ist es zulässig, dass der Vermieter einen Zweitschlüssel behält, damit er sich im Falle einer Havarie Zutritt zur Wohnung verschaffen kann?
Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zweitschlüssel für die Wohnung zu behalten, es sei denn, der Mieter ist hiermit einverstanden. Allerdings muss der Mieter dafür sorgen, dass der Vermieter im Notfall die Wohnung betreten kann. Ist er längere Zeit abwesend, so muss der Mieter den Schlüssel bei einem Nachbarn oder einem in der Nähe wohnenden Bekannten hinterlassen und dem Vermieter das mitteilen. Hat der Mieter den Verdacht, dass der Vermieter mithilfe eines Zweitschlüssels seine Wohnung betritt, darf er zusätzliche Sicherungen (z. B. Steckschloss) anbringen. Er ist hingegen nicht berechtigt, einfach die Schlösser auszutauschen.
Muss der Mieter dem Vermieter Zutritt zu der vermieteten Wohnung gewähren, wenn dieser es wünscht?
Die Wohnung ist von Verfassungswegen unverletzlich, weshalb auch der Vermieter grundsätzlich der Zustimmung des Mieters bedarf, um die vermietete Wohnung zu betreten. Unter bestimmten Umständen muss der Mieter allerdings den Zutritt gewähren. Dazu zählt etwa die Vornahme von Reparaturen. Auch darf der Vermieter, nachdem das Mietverhältnis gekündigt ist, bereits vor dem Auszug des "alten" Mieters die Wohnung Mietinteressenten zeigen.
Von Notfällen wie Havarien abgesehen, muss der Vermieter den Termin der Reparatur, Besichtigung etc. rechtzeitig mit dem Mieter abstimmen. Besichtigungen durch Mietinteressenten dürfen ferner nicht allzu häufig stattfinden. Die Rechtsprechung sieht dabei eine Gelegenheit zur Besichtigung einmal in der Woche über einen Zeitraum von (je nach Anzahl der Interessenten) bis zu drei Stunden sowie in Eilfällen an einem weiteren Tag der Woche als angemessen an.
Darf der Mieter die ihm überlassene Wohnung befristet untervermieten, wenn er sich aus beruflichen Gründen für ein ganzes Jahr ins Ausland begibt?
Zwar bedarf der Mieter für eine Untervermietung der Erlaubnis des Vermieters. Diese muss aber erteilt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat. Hierzu gehört unter anderem das Bedürfnis eines Mieters, der zwecks Aufnahme einer befristeten Berufstätigkeit im Ausland unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingten Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden.
Eine berechtigte Untervermietung in diesem Sinne setzt aber voraus, dass der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Er muss insoweit zumindest einen kleinen Teil der Wohnung, z.B. ein Zimmer, zurückbehalten, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.
Weitere Informationen zum Thema:
- Wohnungsmietrecht – ein Ratgeber zum Mietrecht, herausgegeben vom Sächsischen Staatsministerium der Justiz und für Demokratie, Europa und Gleichstellung
- Wohnraummietrecht - Kleiner Leitfaden, kostenlose Broschüre des Bundesjustizministeriums
- Das Mieter-Handbuch, herausgegeben vom Deutschen Mieterbund und der Verbraucherzentrale, 3. Aufl. 2021, 240 Seiten, 14,90 Euro
MDR (jba)
Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | MDR um 4 | 02. März 2023 | 17:00 Uhr
