FAQ Grundsteuer: Was tun, wenn der Bescheid falsch ist?

Wenn Eigentümer angesichts des Zahlbetrags in dem von der Gemeinde versendeten Grundsteuerbescheid Fehler vermuten bei der Bewertung der eigenen Immobilie, würden diese Fehler in den ersten beiden Bescheiden stecken, nicht aber im Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Von daher sind Einsprüche gegen diesen Bescheid nicht zielführend.

Einsprüche gegen die ersten beiden vom Finanzamt versendeten Bescheide über den Grundsteuerwert und den Messbetrag nützen allerdings auch nichts, weil diese in der Regel durch Zeitablauf rechtskräftig sein werden.

Im Einzelfall kann es sinnvoll sein, beim Finanzamt einen "Antrag auf Änderung" zu stellen. Zum Beispiel, wenn die Nutzungsart nicht stimmt, die Gebäudeart abweicht, Nutzflächen der Wohnfläche zugeordnet sind oder das Baujahr nicht zutreffend ist. Das Finanzamt hat dann die Möglichkeit einer "fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung des Grundsteuerwerts" gemäß § 222 des Bewertungsgesetzes (BewG).

Der Grundsteuerwert einer Immobilie kann zum Beginn eines Kalenderjahres neu festgestellt werden, wenn er um mehr als 15.000 Euro vom bisher festgestellten Wert abweicht. Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler betont aber, dass kleine Fehler z.B. bei der Berechnung der Wohnfläche oder der Grundstücksfläche solche Auswirkungen in der Regel nicht haben.

Das bedeutet: Wenn es Fehler oder Änderungen gibt, die den Grundsteuerwert über diese 15.000 Euro hinaus beeinflussen, würde das Finanzamt unter Mitwirkung des Eigentümers aufklären, ob eine Korrektur des Grundsteuerwerts in Betracht kommt.

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie dient der Finanzierung kommunaler Aufgaben wie Infrastruktur, Bildung und öffentliche Dienstleistungen.

Die Grundsteuer wird aus drei Faktoren berechnet: Grundsteuerwert (des Grundstücks) × Steuermesszahl (der Nutzungsart) × Hebesatz (Entscheidung der Gemeinde)

1. Grundsteuerwert: Grundlage ist der Wert des Grundstücks und gegebenenfalls der Gebäude zum Stichtag 1. Januar 2022.
2. Steuermesszahl: Diese liegt bei 0,031 Prozent für Wohnimmobilien, 0,034 Prozent für unbebaute Grundstücke und 0,016 Prozent für land- und forstwirtschaftliche Flächen.
3. Hebesatz: Der von der jeweiligen Gemeinde festgelegte Prozentsatz, der regional stark variieren kann.

Ein Multiplikator ist laut Daniela Karbe-Geßler, Leiterin Steuerrecht und Steuerpolitik beim Bund der Steuerzahler Deutschland, der Bodenrichtwert: Dahinter steckt der Quadratmeterpreis für Grundstücke in dem betreffenden Wohngebiet der Gemeinde. Gute Lagen haben einen höheren Preis.

Weiterhin Einfluss haben die Grundstücksfläche, die Wohnfläche (bei bebauten Grundstücken) und die Mietniveaustufen, also pauschal festgelegte Mieten in der Region, unabhängig von der tatsächlichen Miete. Bezüglich der Ermittlung der Bodenrichtwerte und der Mietniveaustufen gibt es Kritik und auch anhängige Verfassungsklagen.

Nein, nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das eine neue aktuelle Berechnungsbasis eingefordert hat, musste der Gesetzgeber handeln. Die Werte von 1964 weichen nun regelmäßigen Anpassungen alle fünf Jahre. Start war am 1. Januar 2022, die nächste erfolgt zum 1. Januar 2029 - dann hoffentlich ohne erneutes Zutun des Steuerpflichtigen, meldepflichtige Änderungen am Grundstück ausgenommen.

Besonders in Regionen mit stark gestiegenen Immobilienpreisen kann ein höherer Bodenrichtwert die Steuer ansteigen lassen. Wenn mit falschen Werten (zum Beispiel Fläche oder Nutzung) gerechnet wurde oder die Hebesätze der Gemeinden gestiegen sind, würde sich das auch direkt auf die Grundsteuerhöhe auswirken.

Neue Tatsachen können einen Einspruch doch möglich machen: Wenn nachträglich Fehler festgestellt werden, können diese dem Finanzamt gemeldet werden (zum Beispiel falsche Einstufung als Bauland statt Gartenland). Gute Begründungen erhöhen die Chancen.

Ja, durch Änderungen an der Immobilie (zum Beispiel Anbau, Umbau, Ausbau oder Grundstücksteilung) kann eine Neubewertung ausgelöst werden - sie muss sogar. Es hat sich ja die Berechnungsgrundlage geändert. Dies führt zu neuen Bescheiden, also auch zu einem neuen Bescheid über den Grundsteuerwert, gegen den dann erneut Einspruch eingelegt werden kann.

Vergleichen Sie Ihre Bescheide mit denen von Nachbarn. Wenn Ihre Grundstücke und Häuser gleiche Flächengrößen aufweisen und auch das gleiche Baujahr, sollten keine wesentlichen Unterschiede bei der Grundsteuer auftreten. Die Ausstattung des Hauses spielt keine Rolle.

Das Ziel war eine "aufkommensneutrale Reform", das heißt aber nicht, dass alle Hauseigentümer das gleiche zahlen wie vorher. Der Begriff "aufkommensneutral" bezog sich auf die Summen der Gemeindeeinnahmen, die sollten gleichbleiben, was über den Hebesatz auch steuerbar ist.

Allerdings gab es nach der Feststellung der neuen Einheitswerte zum 1. Januar 2022 eine gestiegene Inflation, die auch die Kommunen belastet hat. Stichwort: höhere Tarifabschlüsse oder Energiekosten für unter anderem Straßenbeleuchtung und Heizungen. Von daher sei ein Eins-zu-eins-Vergleich der Steuersummen nicht realistisch, zumindest ein Inflationszuschlag sollte berücksichtigt werden, sagt auch Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler.

Ja, auch bei laufenden Einsprüchen oder Klagen ist die Grundsteuer in der festgesetzten Höhe zunächst zu zahlen. Rückerstattungen - falls die Verfassungsbeschwerden zum Beispiel erfolgreich sein sollten - sind bei späteren Korrekturen möglich.