Finanzcheck Wie viel Netto für ein Eigenheim nötig ist

Beginnen wir mit einer Binse: Die beste Art, ein Haus zu finanzieren, ist die Barzahlung. Nur ist die, wie jeder weiß, für die meisten Menschen eine Utopie. Vermögen und Erbschaften sind – insbesondere im Osten – eher gering. Auch ein Lottogewinn tritt selten in der gewünschten Höhe auf. Also bleibt die Tippeltappeltour mit Sparen, Kreditaufnahme und Abzahlung über Jahrzehnte. Am Anfang jedes Projektes steht die bange Frage: Kann ich mir ein Haus überhaupt leisten?

Nach eigenen Hochrechnungen ist der Bau oder Erwerb eines neuen Eifamilienhauses für einen Haushalt mit zwei Durchschnittseinkommen aktuell kaum möglich. Ausgangspunkt unserer Berechnung ist nicht die Frage, was ein Haus kostet, sondern wie viel Geld ein Durchschnittsverdiener-Haushalt zur Verfügung hat, um einen Immobilienkredit zu bedienen und welche maximale Kredithöhe sich daraus ergibt. Ausgehend von dieser maximal möglichen Kredithöhe errechnen wir: Wie viel darf ein Eigenheim höchstens kosten, um die Finanzierung stemmen zu können?

Der statistische Durchschnittsverdienst lag 2022 (Zahlen für 2023 liegen noch nicht vor) bei 2.244 Euro netto im Monat. Für einen Haushalt mit zwei Durchschnittsverdienern sind das also 4.488 Euro. Netto ist deshalb wichtig, weil Banken in der Regel Kreditraten von maximal 35% des Nettoeinkommens akzeptieren. In diesem Fall wären das rund 1.570 Euro. So hoch darf also maximal die monatliche Rate für den Hauskredit sein. Nur: Wie viel Kredit bekommt man dafür? Für die Abzahlung rechnen wir mit 2% Tilgung im Jahr, ein durchaus üblicher Tilgungssatz am unteren Rand. Mit einer höheren Tilgung ließe sich der Kredit zwar schneller zurückzahlen, dann wäre die Rate aber höher und würde von der Bank nicht akzeptiert. Eine geringere Tilgung von zum Beispiel 1% hieße: noch länger abbezahlen.

Gehen wir also von 2% Tilgung aus, kommen wir aktuell auf einen höchstmöglichen Kredit von 300.000 Euro, den die Bank gewähren könnte. Der aktuelle Zinssatz liegt bei diesen Eckdaten bei 4,37% (Stand 10.11.2023).

Nun könnte man meinen, ein Haus darf für einen Durchschnittsverdiener maximal 294.000 Euro kosten, um einen Kredit bedienen zu können. Banken rechnen jedoch anders. Sie gehen in der Regel davon aus, dass der Kunde (Immobilienkäufer) für den Erwerb einer Immobilie 20% Eigenkapital mitbringt und der Kredit 80% des Gesamtaufwandes deckt. In unserem Fall sähe die Rechnung so aus:

Von diesen Gesamtkosten müssen nun rund 10% abgezogen werden, die in der Regel für Nebenkosten wie Makler, Grunderwerbssteuer, Notar oder Grundbuchkosten anfallen. Abzüglich dieser 10% Nebenkosten kommen wir auf 337.500 Euro. Das ist in etwa der Preis, den Haus plus Grundstück kosten dürfen.

Gibt es aber für diesen Preis einen Eigenheim-Neubau? Diese Frage ist leicht zu beantworten: Nein. Denn für ein neuerbautes Einfamilienhaus sind aktuell etwa 320.000 Euro fällig – ohne Grundstück, das dann noch preislich hinzukäme. So jedenfalls die Auskunft des Immobilienportals "Hausbau-Rechner".

Für ein 1½-geschossiges Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche in Massivbauweise sei mit dieser Summe im Durchschnitt in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen zu rechnen, wobei hier ohne Keller, ohne Terrasse und ohne Bodenbeläge (Eigenleistung) gerechnet wurde. Mit anderen Worten: 320.000 Euro sind im günstigsten Fall allein für den Eigenheimneubau nötig. Das entspricht 2.461 Euro pro Quadratmetern.

Fabian Tews vom Bundesverband Deutscher Fertigbau e.V. sagt: "Ob massiv oder Fertighaus – die Preise unterscheiden sich heutzutage kaum noch." Bildrechte: Bundesverband Deutscher Fertigbau e.V.

Das ist ziemlich nah dran an einer deutschlandweiten Umfrage unter 384 Bauherren des Immobilienratgebers "Immoportal". Hier wurden die durchschnittlichen Hausbaukosten pro Quadratmeter mit 2.498 Euro angegeben. Rund 2.500 Euro pro Quadratmeter sind dabei ein grober Richtwert, denn je nach Haustyp und Ausstattung variieren natürlich die Preise. Dabei sei es egal, ob der Neubau in Massivbauweise, also Stein auf Stein, errichtet wird, oder ob es sich um einen Holz-Fertighaus handelt. "Ob massiv oder Fertighaus – die Preise unterscheiden sich heutzutage kaum noch, beim Leistungsumfang aber in der Regel sehr wohl – da bietet das Fertighaus mit seinem Festpreis meist mehr", so Fabian Tews, Pressesprecher beim Bundesverband Deutscher Fertigbau e.V. (BDF).

Baufinanzierungsexpertin Ines Schmidt betont: "Wer heute neu baut, muss sich an die Vorschriften zur Energieeffizienz halten – und das kostet." Bildrechte: Dr. Klein

Den Richtwert unserer Hochrechnung von rund 2.500 Euro Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche hält Ines Schmidt vom Baufinanzierer Dr. Klein Privatkunden AG sogar noch für zu optimistisch: "Wer heute neu baut, muss sich an die Vorschriften zur Energieeffizienz halten – und das kostet. Hier lassen sich mindestens 2.800 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter ansetzen, je nach gewünschten Ausstattungsmerkmalen. Das wären bei 130 Quadratmetern Wohnfläche durchschnittlich um die 400.000 Euro allein für die Immobilie, inklusive Baunebenkosten."

Insgesamt basiert unsere Rechnung auf Durchschnittswerten was Einkommen, Bau- und Nebenkosten oder Eigenkapital betreffen. Wer zum Beispiel schon ein Grundstück besitzt oder einen Großteil der anfallenden Arbeiten in Eigenleistung, der sogenannten Muskelhypothek, erledigt, kann ein Haus durchaus günstiger bauen. Grundstück und Muskelhypothek würden in diesem Fall von der Bank als Eigenkapital gewertet und klar ist – je höher das Eigenkapital, desto geringer der nötige Kredit. 

Zu den Hausbaukosten kommen noch die Kosten fürs Grundstück. Ein erschlossenes Baugrundstück für rund 20.000 Euro zu bekommen, dürfte selbst auf dem Land so gut wie ausgeschlossen sein. Anderseits schlagen bei Hausbauprojekten in begehrten Lagen, wie zum Beispiel in Großstädten, die Grundstückskosten extrem zu Buche. Für ein 500 Quadratmeter großes Grundstück am Leipziger Stadtrand sind heute locker 150.000 Euro fällig. Das sind 300 Euro pro Quadratmeter. Vor zehn Jahren waren es nur 100 Euro (also 50.000 Euro).

Die Grundstückskosten sind deshalb nach den Baukosten der größte Kostenpunkt bei einem Hausbau. Im Durchschnitt machen sie etwa 20 bis 25% der Gesamtkosten aus. Ein Quadratmeter Wohngrundstück kostet in Deutschland im Durchschnitt etwa 203 Euro. Ein Grundstück mit 500 Quadratmetern kostet entsprechend 101.500 Euro.

Die Quadratmeterpreise sind je nach Region sehr unterschiedlich. In den Bundesländern Thüringen und Sachsen-Anhalt liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis unter 60 Euro, in München bei über 2.100. Grundstücke auf dem Land sind im Durchschnitt günstiger: Bauland kostete 2019 in kleinen Gemeinden pro Quadratmeter rund 71 Euro, in Großstädten rund 1.210 Euro.

Deshalb ist die wichtigste Regel beim Immobilienerwerb: realistisch bleiben! Was kann ich mir wirklich leisten – und zwar langfristig? Denn der Bau oder der Kauf einer Immobilie ist in der Regel die größte Anschaffung im Leben, an die man sich jahrzehntelang bindet.

Wie hoch das Nettoeinkommen sein muss, um sich eine Immobilie leisten zu können, haben wir beispielhaft für verschiedene Preise errechnet.

Unsere Eckdaten: Der Kaufpreis beinhaltet immer den Preis für das Haus und das Grundstück und gilt sowohl für Neubau als auch für den Erwerb einer Bestandsimmobilie. Wir rechnen stets 10% Kaufnebenkosten ein, setzen 20% Eigenkapital und 80% Kredit voraus, der mit 2% getilgt wird. Berechnungsgrundlage sind die tagesaktuellen Zinsen vom 10.11.2023 aus dem Baugeldrechner-Portal des "Handelsblatt". Der günstigste Sollzins beginnt dabei ab 4,27%.  

Im Vergleich dazu die Zahlen vom September 2021: Damals lag laut Statistischem Bundesamt der durchschnittliche Sollzins für Baufinanzierungen (15 Jahre Zinsbindung) bei 1,11%. Ein Haushalt mit zwei Durchschnittsverdienern hätte sich damals ein wesentlich teureres Haus leisten können, zumal früher die Baupreise noch günstiger waren. Das entsprechende Eigenkapital vorausgesetzt, wäre eine Immobilie für rund 600.000 Euro leistbar gewesen.  

Baufinanzierungsexpertin Ines Schmidt erklärt dazu, "dass die Belastung, die durch den Kredit entstehen würde, keinesfalls mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens betragen darf. In diesem Fall würde keine Finanzierung zustande kommen. Allerdings geht es bei der Bonitätsprüfung auch nie ausschließlich um das Nettoeinkommen der Kunden. Auch Verbindlichkeiten spielen eine Rolle. Daher rate ich jedem, der eine Baufinanzierung plant davon ab, Anschaffungen mittels einer Null-Prozent-Finanzierung oder ähnlichem zu bezahlen. Jeder Kredit wird bei der Schufa vermerkt und beeinflusst den Schufa-Score, der wiederum Auswirkungen auf eine mögliche Immobilienfinanzierung hat".

Aktuell verzeichnet die Baubranche hohe Einbrüche bei Neubauprojekten. Laut ifo-Institut meldeten im Oktober 22,2 Prozent der Wohnungsbauunternehmen gestrichene Projekte, im Vormonat waren es 21,4 Prozent. "Es wird immer schlimmer. Mehr und mehr Projekte scheitern am gestiegenen Zinsniveau und den hohen Baupreisen", sagt Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo Umfragen. "Das Neugeschäft im Wohnungsbau ist weiterhin sehr schwach, die Auftragsbestände der Firmen schmelzen ab", erklärt er.

Das spüren auch private Baufinanzierer wie die Dr. Klein Privatkunden AG, bei der der Anteil an Finanzierungen von Bestandsimmobilien nach eigenen Angaben im Vergleich zum Vorjahr um 14% gestiegen, während die Finanzierung von Neubauten um über 50% eingebrochen ist.

Der Einbruch bei den Neubaufinanzierungen erkläre sich insbesondere dadurch, dass – nach der Zuspitzung von erforderlichen Energieeffizienzstandards und Regularien für Neubauten – die Kosten in diesem Segment stark gestiegen seien. Hinzu kämen die Teuerung von Baumaterialien sowie die hohen Preise für Handwerker.

Diesen Trend bestätigt auch Fabian Tews vom Bundesverband Deutscher Fertigbau e.V. (BDF): "Noch bis Mitte letzten Jahres verzeichnete unsere Branche eine gute Auftragslage. Binnen eines Jahres gingen die Aufträge um rund 45% zurück, wie wir nach einer Umfrage unter unseren Mitgliedsfirmen im August/September erfuhren." Allerdings würde sich dieser Auftragseinbruch erst zeitverzögert in den Unternehmen bemerkbar machen. "Noch sind unsere Unternehmen für etwa acht Monate ausgelastet", so Tews.     

Wenn ein Durchschnittsverdiener-Haushalt schon keinen Neubau finanzieren kann – bleibt wohl nur der Kauf einer Bestandsimmobilie. Nur: Was bekommt man dafür? Das hängt natürlich von der Lage ab, ein Altbau ist auf dem Land günstiger als in der Großstadt. Eine Stichprobe in verschiedenen Angebotsportalen zeigt: In Leipzig zum Beispiel ist für knapp 300.000 Euro gerade ein Reihenhaus am Stadtrand zu finden, mit 130 Quadratmetern Wohnfläche und einem Minigrundstück von 190 Quadratmetern. In Dessau gibt es für 260.000 Euro einen soliden Altbau mit sogar acht Zimmern und über 200 Quadratmetern Wohnfläche in guter Wohnlage. In Magdeburg findet man für 275.000 ein nur 20 Jahre altes Reihenhaus mit rund 120 Quadratmetern Wohnfläche, hier inklusive Wintergarten. Für knapp 400.000 Euro steht in Gräfenhainichen im Landkreis Wittenberg sogar eine schlossähnliche Villa mit 14 Zimmern auf 410 Quadratmetern Wohnfläche mit einem über 5.000 Quadratmeter großen Grundstück zum Verkauf.

Ein altes Haus zu kaufen hat Vorteile, aber auch Nachteile. Der wichtigste Vorteil ist: Man kann meist sofort einziehen – oder zumindest nach einer relativ kurzen Renovierungs- oder Sanierungsphase. Eine Besichtigung ist zuvor möglich, der Kaufpreis ist geringer und oft sind die Grundstücke größer als in heutigen Neubaugebieten und befinden sich in einer gewachsenen Infrastruktur. Die Nachteile sind, dass oft Sanierungen nötig sind, die teilweise hohe Kosten nach sich ziehen können. Die Häuser entsprechen oft nicht modernen Energiestandards und es gibt oft nur beschränkte Umbaumöglichkeiten.

Vor allem der günstige Preis verlockt zum Kauf eines alten Hauses. Bei der Frage, ob es Sinn macht, ein altes Haus zu kaufen und zu sanieren, spielen aber auch andere Faktoren, wie der bauliche Zustand und die Renovierungskosten, eine wichtige Rolle. Laut Statistischem Bundesamt stammen ca. 60% unseres Abfalls aus dem Bausektor. Zudem ist der Bausektor für etwa 40% aller Treibhausgasemissionen der Bundesrepublik verantwortlich. Mit einer Altbausanierung werden demnach nicht nur schwindende Rohstoffe, wie Sand oder Kies, geschont, sondern auch noch weniger Flächen versiegelt sowie mehr Baumaterialien wiederverwertet.

Stimmen die baulichen Gegebenheiten, die Anordnung und Größe der Räume sowie die Lage der Treppen, ist es meist preiswerter, ein altes Haus zu renovieren. Eine realistische Kostenübersicht erhält man jedoch nur nach einer umfangreichen Begutachtung der Immobilie durch eine Fachkraft für Energieeffizienz, so Ines Schmidt: "Erst wenn klar ist, welche Maßnahmen erforderlich sind, können die individuellen Kosten bei den Fachbetrieben dafür angefragt werden."

Der Verband Privater Bauherren veranschlagt übrigens zwischen 70.000 und 150.000 Euro für eine umfassende, energetische Sanierung.

Die Bundesregierung will künftig auch den Erwerb von Bestandsimmobilien fördern. Das hatte Bundesbauministerin Karla Geywitz, SPD, im September 2023 angekündigt, als sie das Programm "Wohneigentum für Familien" nachbesserte. Experten hatten das speziell auf den Neubau zugeschnittene Programm kritisiert und eine Förderung auch beim Kauf von Altbauten angemahnt.

Auf Anfrage des MDR erklärte das Ministerium, dass dazu noch keine konkreten Pläne vorliegen. Für die energetische Sanierung von Altbauten gibt es aber von der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verschiedene Förderprogramme.

Europace, eine Transaktionsplattform für Finanzierungsprodukte, hat in deutschen Metropolregionen erhoben, was für eine Immobilie durchschnittlich bezahlt werden muss. Die Erhebung ist datiert vom 2. Quartal 2023. Danach kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt 4.007,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Den günstigsten Wohnraum gibt es dabei in Dortmund mit 2.135 Euro pro Quadratmeter. In München müssen Kaufinteressenten dagegen im Durchschnitt 7.125 Euro pro Quadratmeter zahlen. So kostet eine Wohnung mit 90 Quadratmetern Wohnfläche in Dortmund im Durchschnitt 192.150 Euro, in München 641.250 Euro.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist München ebenfalls das teuerste Pflaster, hier kosten Häuser 6.201 Euro pro Quadratmeter und sind damit doppelt so teuer wie in Dresden, Dortmund oder Hannover. Unter allen verglichenen Metropolregionen zahlt man in Hannover mit 2.632 Euro pro Quadratmeter am wenigsten für ein Haus. Ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche schlägt in München im Durchschnitt mit 930.150 Euro zu Buche, in Hannover dagegen mit 394.800 Euro.