Sanierungskosten an Tiefgarage BGH-Urteil: Wohnungseigentümer können Kostenverteilung ändern – mit Grenzen

• Die Klägerin soll für die Sanierung einer Garage zahlen, an der sie keine Nutzungsrechte hat.
• Gemeinschaftsordnungen können durch eine Mehrheit der Eigentümer geändert werden, andere Eigentümer dürfen jedoch rechtlich dagegen vorgehen.
• Ein ähnlicher Fall zu Eigentumsverhältnissen zwischen Wohn- und Gewerbeeinheiten wurde vom BGH abgewiesen.

Bei der Verteilung von Sanierungskosten unter Wohnungseigentümern können unter bestimmten Umständen Änderungen vorgenommen werden. Das hat der Bundesgerichtshof am Freitag entschieden. Demnach ist es möglich, dass ein Wohnungseigentümer die Kosten für etwas mittragen muss, das er selbst nicht nutzt. Die Karlsruher Richter legten dabei jedoch Grenzen fest. (Az. V ZR 236/23 und V ZR 128/23)

Im Falle der Klägerin aus dem Harz handelte es sich um Sanierungskosten für eine Tiefgarage. Die dortigen Stellplätze sind bestimmten Wohneinheiten zugeordnet. Die der Klägerin gehört nicht dazu. Dennoch soll sie die Kosten für die Instandhaltungsarbeiten am Garagendach mittragen.

In der Gemeinschaftsordnung von 1971 war festgelegt, dass die Kosten für eine Sanierung des Tiefgaragendachs nur von den Eigentümern mit Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz getragen werden sollten. Das änderte die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Der ist nach einem BGH-Urteil von vor einem Jahr auch rechtmäßig. Allerdings waren die Fälle damals genau umgekehrt: Dort hatte die Gemeinschaft beschlossen, dass nur diejenigen für die Sanierung von Gemeinschaftseigentum zahlen sollten, die einen Nutzen davon haben.

Mit dem Urteil vom Freitag entkräftete der BGH zwar einen solchen Mehrheitsbeschluss nicht, er räumte jedoch ein, dass dagegen geklagt werden dürfe. Demnach muss in dem konkreten Fall nun das Landgericht Braunschweig prüfen, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Daran hegt der BGH bereits Zweifel. Die Mehrheit dürfe in der Regel nicht entscheiden, dass in Zukunft alle für die Sanierung einzelner Teile zahlen sollen. Für einen Mehrheitsbeschluss braucht es nach Ansicht der Karlsruher Richter "einen sachlichen Grund". Darüber müsse im Einzelfall entschieden werden.

Der BGH entschied am Freitag auch über einen Fall aus Nordrhein-Westfalen. Dort ging es um ein Haus mit 30 Wohnungen und Gewerbeeinheiten. In der Teilungserklärung von 1984 war vereinbart, dass Betriebskosten, Instandsetzungskosten und die Kosten für öffentliche Abgaben nach Miteigentumsanteilen verteilt werden sollten. Der war allerdings bei Wohnungen vier Mal so groß wie bei Gewerbeeinheiten.

Bei einer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 wurde beschlossen, das zu ändern und die Kosten künftig nach der beheizbaren Wohnfläche aufzuteilen. Das bedeutete höhere Kosten für die Eigentümer der Gewerbeeinheiten, die vor Gericht zogen. Das Landgericht Düsseldorf wies ihre Klage aber ab und auch vor dem BGH hatten sie nun keinen Erfolg.

AFP (amu)