Wohneigentum für Familien Neue Eigenheimförderung, die nicht wirklich hilft

Seit 1. Juni gilt ein neues Förderprogramm für Wohneigentum. Anstelle des Baukindergeldes tritt das Programm "Wohneigentum für Familien" (WEF). Schon jetzt ist klar: Für viele junge Familien, die sich den Traum vom eigenen Heim erfüllen wollen, dürfte das Programm eine Enttäuschung sein.

Das neue Programm basiert auf zinsverbilligten Krediten der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Anders als beim ausgelaufenen Baukinderkindergeld erhalten Familien mit minderjährigen Kindern keinen Zuschuss mehr, der nicht zurückgezahlt werden muss, sondern lediglich einen zinsvergünstigten Kredit zwischen 140.000 und 240.000 Euro. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung soll der Zins nur 1,25% betragen – aktuell sind am Markt etwa 3,62% fällig.

Pro Jahr will der Bund dafür 350 Millionen Euro ausgeben. Zum Vergleich: Beim mittlerweile eingestellten Baukindergeld wurden laut KfW zum Beispiel im Jahr 2020 rund 2,6 Milliarden Euro an Familien ausgezahlt. Ob das neue Wohneigentumsprogramm der Bundesregierung den Wohnungsbau ankurbelt und gleichzeitig die geringe Wohneigentumsquote in Deutsche verbessern hilft, bezweifeln Experten.

So sieht Michael Neumann vom Immobilienfinanzierer "Dr. Klein" das neue Programm mit gemischten Gefühlen. Prinzipiell begrüßt er den Schritt der Regierung, mehr Menschen zu unterstützen, die Möglichkeit auf die eigenen vier Wände zu realisieren. Aber: "Das Programm 'Wohneigentum für Familien' spricht nur eine sehr spezifische förderfähige Zielgruppe an, aus der sich derzeit nur wenige einen Neubau wirklich leisten können. Familien mit einem geringen Einkommen, mehreren Kindern sowie entsprechend hohen Lebenshaltungskosten können selbst mit zinsgünstigen Darlehen momentan schwerlich einen Neubau inklusive Grundstückskauf und aller Erwerbsnebenkosten finanzieren."

Das neue Förderprogramm setzt neue Einkommensgrenzen, die im Vergleich zum Baukindergeld niedriger ausfallen. So gibt es zinsverbilligte Kredite nur für Familien, die über ein zu versteuerndes Einkommen von bis zu 60.000 Euro im Jahr (Familie mit einem Kind) verfügen. Jedes weitere Kind erhöht die Schwelle um 10.000 Euro. Beim Baukindergeld, das Bauherren bis Ende 2022 beantragen konnten, waren die Einkommensgrenzen weitaus höher. Hier lag die Einkommensobergrenze bei einem Kind bei 90.000 Euro, bei zwei Kindern bei 105.000 Euro. Rückzahlungsfrei bezuschusst wurden 1.200 Euro pro Kind und Jahr auf einen Zeitraum von zehn Jahren.

Zum Vergleich: Das monatliche Durchschnittseinkommen eines Vollzeitbeschäftigten liegt in Deutschland aktuell bei ca. 4.100 Euro brutto. Hochgerechnet auf ein Paar mit zwei Vollzeit-Durchschnittverdienern gibt das ein jährliches Bruttoeinkommen von 98.000 Euro. Auch wenn man berücksichtigt, dass davon meist noch diverse Steuervorteile wie z.B. Werbungskosten abzuziehen sind, wird deutlich, dass selbst zwei Durchschnittsverdienste zu viel sein können, um eine Wohneigentumsförderung zu bekommen.

Neu zum Baukindergeld ist auch, dass künftig der Erwerb von sogenannten Bestandsimmobilien nicht mehr gefördert werden. Nur wer selbst baut oder einen Neubau erwirbt, der bestimmte klimafreundliche Baustandards erfüllt, erhält ein Darlehen.

Martina Schröder, Baufinanzierungsexpertin der Verbraucherzentrale Sachsen, sieht das kritisch: "Das treibt die Baukosten insgesamt natürlich in die Höhe. Ziel der Förderung soll sein, dass Familien mit geringem bis mittleren Einkommen beim Bau oder Kauf von neuem, selbstgenutztem und klimafreundlichem Wohneigentum unterstützt werden. Eine Familie mit zwei Kindern dürfte demnach ein zu versteuerndes Einkommen von bis zu 70.000 Euro haben, wenn es in den Genuss des zinsgünstigen Darlehens kommen möchte. Es bleibt abzuwarten, wie hoch der Bauzins sein wird und ob dieser dann letztlich ausreicht, dass Familien dieses neue Programm aufgrund der hohen Gesamtkosten nutzen können."

Rechtsanwalt Dr. Eric Lindner, Geschäftsführer von "Haus & Grund" in Leipzig, kritisiert den einseitigen Fokus auf Neubauten: "Es ist bekanntermaßen schwierig, in den Städten neue Flächen für Baugrundstücke zu finden. Baugrundstücke werden nicht so schnell ausgewiesen. Wenn dann nur der Neubau gefördert wird und nicht im Bestand, könnte das ja gerade das Gegenteil bewirken, dass man eben junge Familien nicht so schnell wie gewünscht die eigenen vier Wände bringt.“

Dass die künftig geförderten Eigenheime klimafreundlich und energieeffizient sein sollen, ist für Baufinanzierungsexperten Neumann zwar eine nachvollziehbare Rahmenbedingung, die aber zu kurz gedacht sei: "Neubauten verbrauchen oft noch unversiegelte Flächen und erfordern mehr Ressourcen als Bestandsobjekte. Aus Klimaschutzgründen erscheint mir die ausschließliche Förderung von neu erbauten Immobilien demnach nicht sinnvoll. Meiner Meinung nach sollte die Umwidmung und Aufstockung von bestehenden Immobilien noch weiter gestärkt werden."

Für Paul Lichtenthäler vom "Verband privater Bauherren" (VPB) macht gerade die Kombination von Einkommensgrenzen und das Neubaugebot das Förderprogramm sinnlos, den nach den Regeln sei oftmals bereits ein normaler Facharbeiterhaushalt "zu reich": "60.000 Euro im Jahr, das sind nach Steuer ungefähr 40.000 Euro. Davon kann man mancherorts ein bescheidenes Wohneigentum finanzieren, aber in der Regel wird das kein ambitionierter Neubau sein, sondern eine Bestandswohnung, die man dann nach und nach selbst instand setzt – die ist aber nicht förderfähig."

Beispielrechnung: Was bringen zinsverbilligte Kredite?

Wir nehmen die maximal mögliche Kreditsumme von 240.000 Euro. Der Soll-Zinssatz liegt bei einer zehnjährigen Zinsbindung bei ca. 3,62 %. Wir rechnen mit einer jährlichen Tilgung des Darlehens von zwei Prozent. Die dafür zu zahlende Kreditrate würde 1.124 Euro betragen. Hierzu kämen nun noch die Betriebskosten für die Immobilie. 

Nach zehn Jahren würde die Restschuld des Darlehens noch immer bei 182.265,20 Euro liegen. Das heißt, die Familie hätte von den 240.000 Euro Kredit 57.734,80 Euro getilgt und 77.145,20 Euro Zinsen gezahlt. 

Wieder nehmen wir 240.000 Euro Kredit, statt der marktüblichen 3,62% beträgt der Sollzinssatz bei der KfW-Förderung 1,25%. Wieder rechnen wir mit einer Tilgung von zwei Prozent pro Jahr. Nun kommen wir auf eine monatliche Belastung von 650 Euro pro Jahr. Das heißt, die Familie würde pro Monat 474 Euro sparen, also 6.676 Euro pro Jahr. Hochgerechnet auf zehn Jahre wären das 66.760 Euro.

Würden die Bauherren die eingesparten Zinsen in eine höhere Tilgung stecken, könnte die Abzahlung des Kredites stark beschleunigt werden. Wir rechnen den 240.000 Euro Kredit mit 1,25% Zins und einer Tilgungsrate von 4,37%. Hier wären in zehn Jahren nur 23.224,96 Euro an Zinsen fällig, es würden 111.655,04 Euro getilgt und die Restschuld läge dann bei nur noch 128.344 Euro. Das heißt, der Kredit wäre in 10 Jahren beinahe zur Hälfte (46,5%) abbezahlt.

Fraglich bleibt dabei, ob eine Familie mit einem zur Förderung berechtigtem relativ geringen Einkommen eine höhere Kreditrate stemmen kann und ob die Kreditsumme von 240.000 Euro für die Finanzierung eines Energiesparhauses ausreicht.    

VBP-Sprecher Lichtenthäler sieht insbesondere beim Eigenkapital eine große Hürde für junge Bauherren, die nicht aus vermögenden Familien kommen und von den Eltern einen Zuschuss bekommen: "Nach langen Jahren, in denen ein Ansparen von Eigenkapital durch eine Nullzinspolitik kaum möglich war, und in Zeiten, in denen die Banken immer mehr Eigenkapital als Sicherheit verlangen und die Bundesländer munter weiter die Grunderwerbssteuern hochsetzen, verstärkt das die Vermögensungleichheit, die in Deutschland im europäischen Vergleich sowieso schon ganz besonders hoch ist. Wenn die Förderbedingungen dann noch ein ganz besonders hohes energetisches Niveau vorsehen, das weit über das bereits sehr ambitionierte und sinnvolle gesetzliche Maß hinausgeht, kann man sich selbst ausrechnen, wie viele Familien hier ein Haus werden bauen können."

Die Politik müsse sich fragen, ob sie weiterhin konsequent die Wohnwünsche der Einwohner ignorieren will. Nach neuesten Studien streben immerhin 90 Prozent Wohneigentum an. "In der Realität schaffen das aber nicht einmal 50 Prozent. Das ist die traurig niedrige Wohneigentumsquote hierzulande, mit der Deutschland ganz unten in Europa liegt", so Lichtenthäler.

• Eigenkapital, je mehr, desto besser, 20 bis 30% sollte es mindestens sein. Eine hohe Eigenkapitalquote verbessert die Konditionen bei der Bank
• Muskelhypothek – Banken erkennen Eigenleistung als Eigenkapital an. Diese sollte realistisch eigeschätzt werden. Selbermachen erfordert Können und kostet Zeit, die viele Bauherren nicht haben.
• Umfassend beraten lassen. Mehrere Angebote von Banken und Immobilienfinanzierern einholen
• Alle Kosten berücksichtigen – gerade Bauunternehmen und Hausanbieter rechnen ein Vorhaben oft schön.
• Längere Zinsbindung trotz steigender Zinsen empfehlenswert. Das gibt Planungssicherheit.
• Sondertilgungen und mehrfachen Tilgungswechsel vereinbaren – so bleibt man beim Abzahlen des Kredites flexibel
• Monatliche Kreditrate an der Kaltmiete orientieren.
• Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben lassen 

Aktuell stagniert der Wohnungsbau in Deutschland. Angesichts hoher Baukosten, Handwerkermangel und gestiegener Zinsen haben viele Wohnungsunternehmen geplante Neubauprojekte auf Eis gelegt. Im vergangenen Jahr wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts (Destatis) 295.300 Wohneinheiten fertiggestellt, nur 1900 Wohnungen mehr als 2021. Bei Einfamilienhäusern konstatierte Destatis ein Minus von 1,5 Prozent, es wurden bundesweit nur gut 77.000 gebaut.

Ob sich dieser Trend mit der neuen Wohneigentumsförderung umkehren lässt, ist fraglich. Nach Angaben des Immobilienfinanzierers "Dr. Klein" müssten Bauwillige für ein energieautarkes Einfamilienhaus mit 160 Quadratmetern mit Baukosten zwischen 400.000 bis 450.000 Euro rechnen, um einen Autarkiegrad von 90 bis 100 Prozent zu erreichen. Ein Niedrigenergiehaus, das seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) Mindeststandard bei Neubauten ist, würde je nach Bauweise, Energieeffizienz und Größe ab ungefähr 200.000 Euro kosten. Allerdings sind dies reine Baukosten. Hinzu kämen noch die Kosten für Grundstück, Grunderwerb, Notar und andere Baunebenkosten.

Ein Blick in die gängigen Immobilienportale zeigt, dass in Großstädten wie Leipzig oder Dresden Einfamilienhaus-Neubauten mit Grundstück mindestens 500.000 Euro kosten. Vor diesem Hintergrund dürfte ein zinsverbilligtes Darlehen von max. 240.000 Euro kaum für eine Immobilienfinanzierung reichen, es sei denn, die Bauherren/Käufer verfügen über ausreichend Eigenkapital. Darüber dürften aber die wenigstens verfügen, gerade weil förderfähige Familien nur ein begrenztes Einkommen haben dürfen und ein Ansparen größerer Eigenkapital-Summen bei geringem Einkommen unrealistisch erscheint.

• Seit Januar 1949 gibt es in Deutschland eine Förderung für private Bauherren mit erhöhten Abschreibungen durch Einfügung des § 7 b in das Einkommensteuergesetz.

• Bis 1953 werden nur Bauherren gefördert, danach auch die Ersterwerber von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Dauerwohnrechten.

• Von 1958 an kommt die Förderung auch Ersterwerbern von Zweifamilienhäusern zu Gute. Die erhöhten Absetzungen werden auf eine bestimmte Höhe der Kosten beschränkt.

• 1977 wird die Förderung erstmals auf den Erwerb von Altobjekten ausgedehnt. Die Förderung gilt unabhängig vom Alter des erworbenen Objekts und davon, ob bereits ein Vorbesitzer für das Objekt eine Förderung erhalten hat.

• 1981: Die Höchstbezugsgröße wird auf 200.000 DM für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen und 250.000 DM für Zweifamilienhäuser angehoben. Eingeführt wird auch eine Kinderkomponente. Vom zweiten Kind an kann jährlich 600 DM je Kind als Abzug von der Steuerschuld geltend gemacht werden.

• Ab 1982 können befristet Kreditzinsenabzug steuerlich geltend gemacht werden und zwar jährlich in Höhe von 10 000 DM – drei Jahre lang.

• 1987 wird im Wohneigentumsförderungsgesetz der § 7 b durch den § 10 e ersetzt. Die Förderung wird auch auf Eigentümerwohnungen in Mehrfamilienhäusern ausgedehnt. Die 10-e-Regelung gilt darüber hinaus auch für Ausbauten und Erweiterungen. Im Rahmen des § 10 e wird die Höchstbezugsgröße auf einheitlich 300.000 DM je Objekt bei Einbeziehung der hälftigen Grundstückskosten abgehoben. Der Abzugsbetrag beträgt weiterhin fünf Prozent im Jahr über acht Jahre. Nachträgliche Herstellungskosten innerhalb dieser Zeit werden den Anschaffungs- und Herstellungskosten zugerechnet, die höheren Absetzungen entsprechend nachgeholt. Die Kinderkomponente gilt jetzt nicht erst ab dem zweiten, sondern bereits auch für das erste Kind.

• 1990: Die Kinderkomponente wird auf 750 DM je Kind erhöht. Die Wiedervereinigung macht eine Regelung für die neuen Bundesländer notwendig. Dort gilt das Einkommenssteuerrecht ab dem 1. Januar 1991. Der § 10e wird in den neuen Ländern auf eigengenutzte Wohnungen angewendet, die nach dem 31.12.1990 angeschafft oder hergestellt worden sind.

• 1991: Die Höchstbezugsgröße wird von Oktober an auf 330.000 DM angehoben. Der Abschreibungssatz wird differenziert. Er beträgt für vier Jahre sechs Prozent, höchstens aber 19.800 DM oder für vier Jahre fünf Prozent, höchstens aber 16.500 DM. Der befristete Schuldzinsenabzug in Höhe von höchstens 12.000 DM jährlich für drei Jahre ist möglich, wenn das Gebäude vor 1995 fertiggestellt wird. Die Kinderkomponente wird auf 1.000 DM je Kind erhöht.

• 1992: Eine Einkommensobergrenze von 120.000/240.000 DM für Ledige/Verheiratete (bezogen auf den Gesamtbetrag der Einkünfte) wird eingeführt.

• 1994: Die Höchstbezugsgröße beim Erwerb von Altbauten wird auf 150 000 DM gesenkt.

• 1996 wird der Bauherrenparagraf 10 e abgeschafft und durch die Eigenheimzulage ersetzt. Statt der Möglichkeit, Baukosten von der Steuer abzusetzen, was Besserverdiener in der Regel begünstigte, gibt es nun eine einkommensunabhängige Zulage. Sie gilt bei Herstellung oder Erwerb nach dem 31. Dezember 1995. Die Grundförderung beträgt fünf Prozent der Herstellungs- und Anschaffungskosten. Gefördert werden maximal 5.000 DM pro Jahr bei Neubauten und 2.500 DM bei Erwerb bei einem Mindestinvestitionsbetrag von 100.000 DM. Die Kinderzulage wird auf 1.500 DM je Kind erhöht.

• 2002: Alle Beträge werden auf Euro umgestellt, zwischen 2002 und 2006 ändern sich mehrfach die Einkommensgrenzen und die Regeln zur Kinderzulage.

• 2006: Die Eigenheimzulage wird zum 1. Januar 2006 für Neuanträge abgeschafft.

• 2008: Das selbstgenutzte Wohneigentum wird mit dem Eigenheimrentengesetz als gleichberechtigte Anlageform in die staatlich geförderte private Altersvorsorge (Riesterrente) einbezogen.

• 2018 Einführung des Baukindergeldes. Pro Jahr gibt es eine Förderung von 1.200 Euro pro Kind, über zehn Jahre also 12.000 Euro.

Hinweis der Redaktion: In einer früheren Fassung wurde Frau Schröder fälschlicherweise Frau Schuster genannt. Weiterhin wurden die Einkommensgrenzen korrigiert. In einer früheren Fassung war von 60.000 Euro Einkommen pro Jahr die Rede plus 10.000 Euro für jedes Kind. Richtig ist, dass die Einkommensgrenze 60.000 Euro für eine Familie mit einem Kind gilt, so dass für eine Familie mit zwei Kindern die Einkommensgrenze 70.000 Euro und nicht 80.000 Euro beträgt.