• Eigentümer hat für Sicherheit zu sorgen
• Einfache Sichtkontrolle reicht in der Regel – auch durch Mieter
• Fachleute kommen oft erst bei sichtbaren, größeren Mängeln

Grundsätzlich hat der Eigentümer dafür zu sorgen, dass über den Bewohnern eines Hauses nicht die Decke bröckelt oder Fenster aus dem Rahmen fallen. So steht es in den Bauordnungen der Länder, sagt Steffen Böttcher, Leipziger Fachanwalt für Baurecht: "Der hat dafür Sorge zu tragen, […] dass bauliche Anlagen so in Stand zu halten sind, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit, nicht gefährdet werden." Diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht kann der Eigentümer auch übertragen, in Mietshäusern ist dann häufig eine eingesetzte Hausverwaltung zuständig.

Doch diese Pflicht zur Sicherung schreibt keine exakten Fristen und Abstände vor, in denen ein Haus zu kontrollieren ist. Die Verkehrssicherungspflicht gelte prinzipiell durchgehend, so Böttcher. Sofern es keinen Verdacht auf tiefer liegende Probleme gebe, reiche eine regelmäßige Sichtkontrolle auf den Zustand des Hauses. Dazu müssten unter Umständen auch die Mieter beitragen.

"Dann hat der Mieter aus dem Mietvertrag selber, die Schutzobliegenheit, auch bezüglich seines Vermieters und dessen Eigentum, das sofort zu melden", sagte Böttcher. So könne der Vermieter wiederum seinen Schutzpflichten gegenüber dem Mieter nachkommen.

Hin und wieder kann es laut Böttcher auch vorkommen, dass das Bauordnungsamt Eigentümer auffordert, sichtbare Schäden zu beheben. Wenn Dritte etwa heruntergefallene Dachziegel bei der Behörde melden, könne diese Schutzmaßnahmen verlangen. Das komme aber eher selten vor, so der Fachanwalt.

Von Fachleuten werden Immobilien oft erst dann durchgecheckt, wenn größere Mängel sichtbar werden, oder wenn Baumaßnahmen anstehen oder sich ein potentieller Käufer ein Bild machen möchte. Dann kommen Bausachverständige wie Anne-Kathrin Gross ins Spiel. Die Archtitektin und Expertin für Bauschäden aus Magdeburg sagt: "Also eine Bausubstanz, die keine Mängel hat und keine Schäden, kenne ich eigentlich nicht."

Das klingt dramatischer als es ist. Denn: Die Spanne zwischen leichtem Mangel und Schaden ist groß. Schlecht oder zu spät behobene Probleme mit ein bisschen Feuchtigkeit könnten aber Gebäude schon erheblich schädigen, sagte Gross. Insbesondere Konstruktionen aus Holz sind anfällig für Pilze: "Und diese Pilze im Holz, in verdeckten Konstruktionen, führen immer zu einem Verlust der Tragfähigkeit oder einer Verminderung der Tragfähigkeit."

Zwar garantiere auch regelmäßige Überprüfung nicht, solche verdeckten Mängel zu entdecken - gerade in Altbauten, Gründerzeithäusern und Fachwerk-Gebäuden gebe es sie fast immer, sagt die Bauschaden-Expertin. Doch Gross appelliert an das Eigeninteresse von Hausbesitzern, ihr Risiko zu minimieren: "Wenn man vorher reagieren kann und kleine Dinge beheben kann, dann ist es ja einfacher, als wenn das Wasser erst durch Löcher des Daches bis in die dritte Etage läuft." Bei Holz- oder Flachdächern empfiehlt die Expertin deshalb: Eine Kontrolle pro Jahr.