Immobilien-Makler Energie, Inflation, Zinsen: So geht es auf dem Immobilienmarkt im Großraum Dresden weiter

• Trotz Preisrückgangs auf dem Immobilienmarkt im Großraum Dresden gibt es laut dem Immobilienmakler Andreas Hofmann mehr Leute, die verkaufen wollen, als vor einem Jahr.
• Er erwartet bei manchen Kreditnehmern Probleme bei der Anschlussfinanzierung in einigen Jahren.
• Die Ostsächsische Sparkasse Dresden ist in dieser Hinsicht gelassen. Sie befürchtet keine außergewöhnlichen Kreditausfälle.

Der Meißner Immobilienmakler Andreas Hofmann hat in den vergangenen Jahrzehnten die zahlreichen Aufs und Abs auf dem Immobilienmarkt in Sachsen hautnah mitbekommen. Seit 1994 ist er in vielen Regionen des Freistaats tätig. Spricht man mit ihm über den Immobilienboom der vergangenen Jahre, stellt er klar: "Für mich war das kein Boom. Die Preise für Immobilien sind zwar gestiegen, aber das Handelsvolumen ist gesunken."

Für ihn sei Boom etwas Quantitatives. "Es sind eben nicht mehr, sondern weniger Immobilien verkauft worden", sagt Hofmann. Egal, ob Hochpreis- oder Niedrigpreissegment - die Leute hätten ungern verkauft. "In Zeiten von Negativzinsen war es ja nicht attraktiv, viel Geld auf dem Konto zu haben", erklärt der Makler den Hintergrund.

Anders als ein Makler-Kollege von ihm, der in der "Sächsischen Zeitung" Ende 2022 davon sprach, dass die Immobilienpreise in der Region Dresden und Radebeul in den vergangenen Monaten um rund zehn Prozent gefallen sind, will er sich nicht auf eine konkrete Zahl festlegen. Stattdessen sagt er: "Wir sind auf einem Plateau und teilweise sind die Preise sicherlich auch gesunken. Dennoch ist nach wie vor mehr Nachfrage als Angebot da, weshalb sich die Preise nur sehr langsam dämpfen."

Eine eingefrorene Situation, in der die einen nicht verkaufen und die anderen nicht kaufen wollen, sieht Hofmann nicht. "Im Gegenteil. Es gibt eigentlich mehr Leute, die verkaufen wollen, als vor einem Jahr. Und das aus den unterschiedlichsten Gründen. Manche verkaufen ihr Haus wegen der gestiegenen Preise. Dabei spielen vor allem die Energiepreise eine Rolle. Andere wollen woanders hinziehen, zum Beispiel ins Ausland. Das gab es in der letzten Zeit recht häufig."

Probleme erwartet der Makler, wenn die aktuellen Immobilienkäufer in ein paar Jahren eine Anschlussfinanzierung brauchen. "Einige Leute, die ihr Haus oder ihre Wohnung vor zwei, drei Jahren mit einem Zinssatz von ein Prozent finanziert haben, könnten in Schwierigkeiten geraten, wenn der Zinssatz dann vielleicht acht Prozent beträgt. Das wird sich nicht jeder leisten können."

Optimistischer ist in dieser Hinsicht die Ostsächsische Sparkasse Dresden, die neben der Landeshauptstadt außerdem im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge und dem westlichen Teil des Landkreises Bautzen aktiv ist. "Wir befürchten keine außergewöhnlichen Kreditausfälle", teilte ein Unternehmenssprecher auf Anfrage von MDR SACHSEN mit. Man betrachte die Kreditfähigkeit der Kunden auch unter den Szenarien von erhöhten Zinsen und Einkommensschwankungen, beschreibt der Sprecher, wie die Sparkasse ein mögliches Risiko einpreist.

Zudem müsse eine Umschuldung nicht zwangsläufig zu einer Verteuerung des Kredites führen. "Wer beispielsweise vor 15 Jahren einen Baukredit aufgenommen hat und in der heutigen Zeit umschuldet, kommt mit seinem Zinssatz sogar günstiger", sagt der Unternehmenssprecher.

Den aktuellen Rückgang auf dem Immobilienmarkt registriert die Sparkasse zwar, gleichzeitig fügt der Sprecher jedoch an: Eine Immobilienblase sei nicht zu erkennen. "Dem Platzen der oft bemühten 'Immobilienblase' sehen wir sehr gelassen entgegen, weil es diese nicht gibt."

Zahlenmäßig lässt sich die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt an der gesunkenen Zahl der vergebenen Immobilienkredite in Deutschland ablesen. "Nach Zahlen der Deutschen Bundesbank ist das Neukreditvolumen privater Baufinanzierungen von 32,3 Milliarden Euro im März 2022 auf 18,5 Milliarden Euro im August 2022 geschrumpft. Diesen Trend nehmen wir auch im Geschäftsgebiet der Ostsächsischen Sparkasse Dresden wahr", sagt der Unternehmenssprecher. Derartige Kredite biete die Sparkasse momentan ab einem Zinssatz von 3,49 Prozent an.

Trotz der gestiegenen Hypothekenzinsen hält Andreas Hofmann Immobilien gerade angesichts der anhaltend hohen Inflation weiterhin für sinnvoll. "Immobilien sind der beste Inflationsschutz", sagt der Makler. Allerdings ist für diese Art des Inflationsschutzes auch das entsprechende Kleingeld nötig.

"Wenn ich mir jetzt zum Beispiel eine Million Euro auf 20 Jahre leihe, dann zahle ich durch inflationsbedingte Entwertung gutes Geld mit schlechtem Geld zurück", erklärt Hofmann, wie der Immobilienkäufer in einem solchen Fall von der Inflation profitieren kann. Sieht man von den Hochpreislagen im Elbland ab, dann kostet ein Einfamilienhaus Hofmanns Angaben zufolge derzeit in Meißen oder in Weinböhla im normalen Zustand im Schnitt rund 300.000 Euro und im gehobenen Segment 600.000 bis 800.000 Euro.

Vorsichtiger ist er bei Investitionen in Zweiraumwohnungen, weil es da in Sachsen einen gewissen Überhang gebe. "Per Strukturvertrieb haben in den 1990er-Jahren viele Menschen in Westdeutschland in Wohnungen im Osten investiert, um Steuern zu sparen. Weil sie ein begrenztes Budget hatten, sind am Ende viele Zweiraumwohnungen gebaut worden." Viel knapper und daher gewinnträchtiger seien Drei- bis Fünfraumwohnungen, so Hofmann.