Vor über 100 Jahren - genau: im Jahr 1918 - ist in Deutschland das Reichssiedlungsgesetz verabschiedet worden. Heute heißt es Grundstücksverkehrsgesetz, doch die darin verankerten Regelungen gelten noch immer. Danach muss in Thüringen jeder Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche, die größer als 0,25 Hektar (ha) ist, vom zuständigen Landwirtschaftsamt genehmigt werden.

Ist der Kaufinteressent kein Landwirt, so muss laut Gesetz zunächst ein kaufbereiter Landwirt gesucht werden. Dieser genießt dann das Vorkaufsrecht. Findet sich kein brancheninterner Interessent, kommt die landeseigene Thüringer Landgesellschaft ins Spiel. Diese hat ebenfalls ein Vorkaufsrecht und kann sozusagen auf Vorrat Agrarflächen aufkaufen, um diese dann bei Bedarf an Landwirte weiterzugeben. Das heißt: Außerlandwirtschaftliche Investoren wie eine Bank, ein Lebensmitteldiscounter oder ein Möbelkonzern dürften in Thüringen eigentlich nie auch nur einen Hektar Land kaufen.

Eigentlich. Seit der Finanzkrise 2008/2009 wird aber verstärkt ein Schlupfloch genutzt: der Kauf von Mehrheitsanteilen an landwirtschaftlichen Betrieben samt der in deren Besitz befindlichen Fläche. Diese Verkäufe - auch Share Deals genannt - müssen bislang weder angezeigt noch genehmigt werden, da sich ja im Grundbuch nichts ändert. Diese Gesetzeslücke muss nach Auffassung des Bundeslandwirtschaftsministeriums jedes Bundesland selber schließen. Bislang ist da aber noch nichts vollendet worden - auch in Thüringen nicht.

Wie das Landwirtschaftsministerium MDR THÜRINGEN mitteilte, hat sich der Preis für einen Hektar Ackerland in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Kostete ein Hektar im Jahr 2009 noch rund 5.200 Euro, waren es 2018 schon rund 11.200 Euro. Nach Einschätzung des Deutschen Bauernbundes Thüringen (DBB Thüringen) und der Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) liegt dieser Preis deutlich über dem Wert, der mit Ackerbau und Viehzucht noch erwirtschaftet werden kann. Laut AbL wechselten seit der Jahrtausendwende allein in Thüringen 20.000 Hektar landwirtschaftliche Fläche in den Besitz "ortsfremder, überregional bis international tätiger Konzerne". Das entspricht rund 2,5 Prozent der gesamten Thüringer Betriebsfläche. Tendenz steigend.

Dieses auch als "Landgrabbing" (deutsch: Landraub, Landnahme) bezeichnete Phänomen ist in Thüringen jedoch noch lange nicht so ausgeprägt wie in anderen Bundesländern wie Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern oder Niedersachsen. Nach Angaben des Landwirtschaftsministeriums ist Ackerland in Thüringen im bundesweiten Vergleich noch mit am preiswertesten (nach dem Saarland). In den Neuen Ländern liegt der Hektarpreis von Agrarland durchschnittlich bei zirka 16.000 Euro und deutschlandweit bei zirka 24.000 Euro.

Der Anteil von Käufern, die nicht aus der Landwirtschaft kommen, erhöhte sich in den letzten zehn Jahren von 11 auf 24 Prozent.

Nicht nur die Kaufpreise haben sich in Thüringen deutlich erhöht, auch die Pachten für Ackerland sind gestiegen. Musste ein Landwirt im Jahr 2009 im Durchschnitt noch 161 Euro pro Hektar Ackerland an Pacht zahlen, waren es 2018 laut Thüringer Agrarministerium schon 237 Euro.

Auch hier geht die Tendenz hin zu weniger Pachtland und mehr Eigentum in den Händen sogenannter "Juristischer Personen" wie Aktiengesellschaften (AG), GmbHs oder Genossenschaften. 66 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche werden mittlerweile von Juristischen Personen bewirtschaftet. Auf Personengesellschaften (GbR, GmbH u. Co. KG sowie sonstige Gesellschaften und Gemeinschaften) entfallen zirka 14 Prozent, und die restlichen 20 Prozent der Landfläche befinden sich in der Nutzung durch Einzelunternehmen. Letztere sind als Familienbetriebe im Haupt- oder Nebenerwerb tätig. Laut Landesamt für Statistik  gibt es in den landwirtschaftlichen Betrieben noch rund 20.000 Beschäftigte.

Nach Auffassung von Thüringens Umweltministerin Anja Siegesmund (Grüne) besteht zunehmend die Gefahr, dass agrarferne Investoren nach der Übernahme eines landwirtschaftlichen Betriebes aus Renditegründen beispielsweise die Tierhaltung abschaffen und für einen schnellen Gewinn nur noch Monokulturen wie Raps oder Weizen anbauen. Das schade einerseits der Umwelt und führe andererseits dazu, dass Vollzeit-Arbeitskräfte abgebaut würden, weil dafür Saisonarbeitskräfte ausreichen.

Im Zusammenhang mit der Zunahme von Landeigentum und -bewirtschaftung in der Hand von nicht in der Region lebenden Menschen/Gesellschaften werden weitere Probleme für den ländlichen Raum diskutiert. So wächst zum Beispiel die Befürchtung, dass ländliche Gemeinden wesentliche Quellen ihrer Einkünfte verlieren. Überregional aktive Kapitaleigentümer zahlen keine Ertrags- oder Einkommensteuer am Sitz eines Tochterunternehmens, sodass der dortigen Gemeinde Steuereinnahmen fehlen.

Ein weiteres Problem: Nimmt die Thüringer Landgesellschaft ihr Vorkaufsrecht bei einer zum Verkauf stehenden Agrarfläche wahr, muss sie auch Grunderwerbsteuer zahlen. Diese ist in Thüringen mit 6,5 Prozent des Kaufpreises eine der bundesweit höchsten. Verkauft die Landgesellschaft die Fläche dann an einen Bauern weiter, so muss dieser ebenfalls als neuer Eigentümer die Grunderwerbsteuer bezahlen. Das heißt, für dieselbe Ackerfläche wird zweimal Grunderwerbsteuer fällig. Dadurch wird das Land künstlich verteuert. Thüringer Bauernverband (TBV) und AbL fordern deshalb die Abschaffung dieser Doppelbesteuerung. Die Thüringer Landesregierung hat sich in diesem Punkt nach eigener Aussage noch keine abschließende Meinung gebildet.

Neben der Möglichkeit des direkten Erwerbs landwirtschaftlicher Nutzflächen gibt es für Investoren noch einen weiteren, indirekten Weg an Ackerland zu kommen: über sogenannte Share Deals (Anteilskäufe), die besonders in Ostdeutschland die Boden-Preise in die Höhe treiben. Hier wurden nach der Wende viele ehemalige LPGen in Agrar-Genossenschaften oder -GmbHs überführt. Wenn nun die Genossenschaftler ihre Anteile verkaufen - etwa weil sie in den Ruhestand gehen - ist das eine Chance für Investoren, die auf der Suche nach sicheren Anlageformen sind. Indem sie die Unternehmens- oder Genossenschaftsanteile kaufen, kaufen sie Felder, Äcker und Grünflächen dieser Firmen oder Genossenschaften gleich mit. Bauern, die diese Flächen als Pächter bewirtschaften, müssen anschließend oft höhere Pachten an die neuen Besitzer zahlen.

In Thüringen ist die Share Deal- Problematik allerdings weit weniger ausgeprägt als in anderen Bundesländern, weil hier traditionell kleinräumige Landwirtschaft betrieben wird. Von den rund 3.600 Agrarbetrieben bewirtschaften 2.500 weniger als 100 Hektar. Nichtlandwirtschaftliche Investoren oder überregional tätige Agrarkonzerne sind aber eher an großen Flächen interessiert. Da werden sie vor allem in Sachsen-Anhalt, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern fündig. Wichtigster Grund für diese Gier nach großen Flächen: Die größtenteils pro Hektar gezahlten EU-Agrarsubventionen versprechen eine sichere Rendite.

Laut einer Studie des Thünen-Instituts - ein Bundesforschungsinstitut für Ländliche Räume, Wald und Fischerei mit Hauptsitz in Braunschweig - wechselten in Brandenburg im Zeitraum von 2007 bis Anfang 2017 3,9 Prozent der landwirtschaftlichen Fläche per Share Deal den Eigentümer. In Thüringen waren es nur 1,5 Prozent. Während laut Studie in Mecklenburg-Vorpommern bereits 41 Prozent der Agrarfläche in den Händen überregional agierender, ortsfremder Investoren sind, sind es in Brandenburg 36 und in Sachsen 32 Prozent. In Thüringen hingegen ist dieser Anteil deutlich geringer. Laut Fallstudien des Thünen-Instituts gehören beispielsweise in den Thüringer Landkreisen Schmalkalden-Meiningen und Sömmerda nur etwa 20 Prozent der Ackerflächen ortsfremden Investoren.

Besonders attraktiv macht diese Anlage-Form eine Lücke im Grunderwerbsteuergesetz: Kauft ein Investor weniger als 95 Prozent der Anteile eines Landwirtschaftsbetriebs mit Grundbesitz, dann wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Der TBV und die Thüringer Landesregierung drängen deshalb darauf, diese Grenze auf 90 Prozent abzusenken und die Haltefrist der Anteile von fünf auf zehn Jahre zu verdoppeln. Für die AbL geht das nicht weit genug. Aus ihrer Sicht müsste Grunderwerbssteuer ab dem Punkt gezahlt werden, wo ein Investor so viele Anteile kauft, dass er bestimmenden Einfluss auf das Unternehmen bekommt, in der Regel also ab 50 Prozent. 

Die Landesregierung plädiert außerdem dafür, landwirtschaftliche Share Deals anzeige- und genehmigungspflichtig zu machen. Nur so könne der Bodenmarkt und die Anteilseigner-Struktur transparenter werden, heißt es in der Antwort auf eine große Landtagsanfrage der Fraktionen Die Linke, SPD und Bündnis 90/Die Grünen. Ziel sei eine Eigentümerstatistik für den landwirtschaftlichen Grundbesitz. 

Eine Lösung auf Bundes- wie auf gemeinsamer Länderebene gestaltet sich jedoch schwierig, weil nicht alle Länder den gleichen Weg gehen wollen. So begrüßt es Brandenburg, dass Investoren frisches Kapital ins Land bringen, in dem sie in Agrargenossenschaften, Aktiengesellschaften oder GmbH's investieren. Darum gibt es auch keinen Konsens bei der Abschaffung der doppelten Grunderwerbsteuer. Dieses Thema wurde bereits mehrfach auf der jährlichen Agrarministerkonferenz behandelt, allerdings ohne sich auf eine gemeinsame Linie zu verständigen.

Einen Überblick, welche Investoren oder Kapitalanleger an welchem Agrarbetrieb in Thüringen beteiligt sind und in welchem Umfang, haben weder das Land und seine zuständigen Behörden noch der Bauernverband. Das Agrarministerium verwies in einer schriftlichen Antwort auf eine Anfrage von MDR THÜRINGEN auf die wirtschaftliche Betätigungsfreiheit, welche grundgesetzlich geschützt sei. Ein "grundlegender rechtlicher Anspruch auf Beteiligungspublizität" sei nicht gegeben. Daher lägen dem Land auch keine detaillierten Informationen über die Beteiligungsstrukturen von Agrarbetrieben vor.

Diesen Umstand will die Landesregierung durch ein "Agrarstrukturgesetz" ändern, um für mehr Transparenz am Bodenmarkt zu sorgen. Laut Agrarministerium werden derzeit ein agrarstrukturelles Leitbild und grundlegende inhaltliche Regelungen als Basis für einen Gesetzentwurf erarbeitet.