Neuberechnung Neue Grundsteuer-Bescheide in Dresden: Nicht überall wird es teurer

• Die Stadt Dresden hat rund 105.000 Grundsteuer-Bescheide verschickt.
• Der Amtsleiter des Steuer- und Stadtkassenamt Dresden bezeichnet die Reform als überfällig und "gerecht".
• Da die Grundsteuer umlagefähig ist, können auch Mieter von Erhöhungen betroffen sein oder von Senkungen profitieren.

Die Stadt Dresden hat nach der Grundsteuerreform die ersten etwa 105.000 neue Bescheide verschickt. Das entspricht in etwa zwei Drittel aller Grundstückseigentümer. Die übrigen 55.000 Bescheide sollen bis Ende des Jahres folgen. Demnach steigt die Grundsteuer in manchen Stadtteilen deutlich, in anderen sinkt sie stark.

Beispielsweise erhöht sich die Grundsteuer für Wohngebäude in Loschwitz und Kleinzschachwitz um durchschnittlich etwa ein Viertel, in Rochwitz sogar im Durchschnitt um 37 Prozent. Demgegenüber sinkt sie in Prohlis um durchschnittlich 27 Prozent sowie in Gorbitz um 17 Prozent. Die Werte sinken auch in Klotzsche, Langebrück, Leuben, Zschernitz und vielen anderen Stadtteilen. Überraschend: Auch in der Altstadt sinkt die Grundsteuer - im Bereich Altstadt 1 sogar um 15,9 Prozent, im Bereich Altstadt 2 um 6,3 Prozent. In Einzelfällen kann der Betrag auch um ein Vielfaches abweichen.

"Ziel ist, die Grundsteuer in Dresden gerechter zu gestalten", erklärt Thomas Weihermüller. Er ist Amtsleiter des Steuer- und Stadtkassenamtes in Dresden. Bislang habe die Berechnung auf alten Grundstückswerten aus dem Jahr 1935 basiert, das sei mittlerweile längst überholt, nicht mehr zeitgemäß und damit ungerecht geworden. Weihermüller beruhigte: Selbst wenn die Grundsteuer teurer wird, handle es sich in der Regel nicht um vierstellige Beträge. "Die Grundsteuer ist vom Volumen her eine im Vergleich eher geringe Steuer", sagte der Leiter des Dresdner Steueramtes.

Was als formaler Akt anmutet, ist das Ergebnis einer umfassenden Reform der Grundsteuer in ganz Deutschland. Im Jahr 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Werte für verfassungswidrig erklärt. Im Osten wurde die Grundsteuer bis dato auf Basis von Daten aus dem Jahr 1935 sowie im Westen aus dem Jahr 1964 berechnet. Das sollte sich ändern.

Zunächst legten die Finanzämter neue Grundstückswerte fest, unter anderem mit Bodenrichtwerten und Werten von Gebäuden. Es folgte ein Bescheid über einen Grundsteuermessbetrag. Auf dieser Basis haben die Kämmerer jetzt die neue Grundsteuer berechnet.

Für Dresden gilt Weihermüller zufolge für 2025 der vom Stadtrat verabschiedete Hebesatz von 400 Prozent. Das sei ein deutlich geringerer Satz als vor der Reform mit 600 Prozent. Die neue Grundsteuer setzt sich aus mehreren Posten zusammen. Es gibt den Grundsteuerwert und die Steuermesszahl, die sich nach der Art des Grundstücks richtet. Beide dieser Werte werden vom Finanzamt ermittelt und ergeben den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Dieser wird mit dem Hebesatz der Stadt (400 Prozent = Faktor 4) multipliziert. Beispiel: Für eine Eigentumswohnung mit dem Messbetrag von 32,44 Euro fällt eine Jahresgrundsteuer von 138,76 Euro an.

"Das Wichtige: Der Stadtrat in Dresden hat die neue Grundsteuer als aufkommensneutral festgesetzt. Die Summe aller Grundsteuern bleibt für die Stadt Dresden gleich", erklärt Weihermüller. "Bislang betrugen die Einnahmen aus der Grundsteuer in Dresden etwa 84 Millionen Euro. Das wird auch in Zukunft so bleiben." Für das Jahr 2026 soll laut Stadtratsvorlage der Verwaltung der Hebesatz weiter so bleiben.

Weihemüller ist von der Reform überzeugt: "Ich bin mit dem Thema Grundsteuer seit 30 Jahren hier in Dresden befasst. Seit 30 Jahren kämpfen wir mit den kommunalen Spitzenverbänden für eine Grundsteuerreform. Allen war klar, dass die Grundsteuer auf Basis der Werte von 1935 sowie auf irgendwelchen Hilfskonstruktionen im Rahmen des Einigungsvertrages ungerecht ist."

Weil die Beträge aber so niedrig waren, habe es sich lange Zeit für niemanden wirklich gelohnt, das Bundesverfassungsgericht anzurufen. "Als es dann doch so weit war, hat das Gericht das getan, was alle erwartet haben - nämlich die Grundsteuer kassiert."

Die Grundsteuer ist umlagefähig – sie kann also sowohl mit höheren als auch mit niedrigeren Beträgen an Mieter weitergegeben werden. "Das macht jedoch keine großen Summen aus", erklärt Weihermüller. "In der Regel liegt sie für eine Wohnung im gesamten Jahr irgendwo meist im niedrigen dreistelligen Bereich."

"Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Vermieter im Rahmen der Abrechnung vollständig umlegen. Sinken die Grundsteuern, werden im Ergebnis weniger Betriebskosten auf die Mieterhaushalte umgelegt", erklärt Florian Bau vom Mieterverband MDR SACHSEN. Es handle nicht um eine Kann-Regelung. "Vermieter müssen entsprechend niedrigere Kosten veranschlagen." Umgekehrt können auch höhere Nebenkosten bei einer steigenden Grundsteuer berechnet werden.

Mietexperte Bau erklärte: "Veränderungen an den Grundsteuern wirken sich unmittelbar auf die Mieter aus. Wir begrüßen es daher ausdrücklich, dass in Dresden der Hebesatz reduziert wurde."

Pächter von DDR-Garagen und Gärten müssen in Zukunft die Grundsteuer nicht mehr direkt bezahlen. "Die Bescheide gehen an die Eigentümer", erklärt Weihermüller. Diese wiederum hätten die Möglichkeit, die Steuer auf die Pächter umzulegen. Dies sei jedoch Privatrecht und laufe nicht mehr über die Stadt.

Protest kommt von der Eigentümervereinigung Haus und Grund. "Die Reform ist in Teilen oder in Gänze verfassungswidrig und pure Augenwischerei", sagt Christian Rietschel, Vorsitzender "Haus und Grund Dresden" im Gespräch mit MDR SACHSEN. "Hier werden Bodenwerte und Mieten zugrunde gelegt, die abnorm und nicht nachvollziehbar sind." Vor allem Innenstadtgrundstücke seien betroffen.

Zudem entstünden absurde Summen, wenn der Berechnung Bauland zugrunde gelegt wird, ohne dass Baurecht bestehe. Die Vereinigung "Haus und Grund" ist eine Interessenvertretung privater Grundstückseigentümer und Vermieter.

Laut der dem Stadtrat ausgehändigten Daten, kann die Aussage von Christian Rietschel nicht bestätigt werden. Für alle Grundstücke, die sich in der exakten Gemarkung Altstadt 1 und Altstadt 2 befinden, sinkt die Grundsteuer - und zwar wie bereits ausgeführt um 15.9 Prozent (Altstadt 1) und um 6,3 Prozent (Altstadt 2).

Rietschel rät bei Zweifeln, die Grundlagenbescheide "nicht bestandskräftig werden zu lassen und Akteneinsicht zu beantragen". Der Zentralverband führe bereits ein Musterverfahren. Gestartet habe die Dresdner Vereinigung zudem eine Petition, um die Kosten für einen Gutachter zu decken. "Betroffene Eigentümer sollen sich kostenneutral zur Wehr setzen können", sagt Rietschel. Bislang habe es allerdings wenig Beteiligung gegeben.

Die Möglichkeit für einen Widerspruch bekräftigt auch Weihermüller von der Steuerkasse Dresden. "Wer nicht einverstanden ist, kann sich an sein Finanzamt wenden – für die Berechnungen sind ausschließlich die Finanzämter zuständig", sagt Weihermüller. Er stellt aber auch klar: "Wer schon Einspruch erhoben hat, muss trotzdem erst einmal bezahlen." Korrigiere das Finanzamt die Steuer, würde der entsprechende Betrag zurückerstattet. "Die Steuern sind auch zu bezahlen, wenn Rechtsstreitigkeiten bestehen", erklärt Weihermüller weiter." Auch hier werde im Nachhinein korrigiert.

Weihermüller zufolge kann man sich mit Fragen zum Hebesatz auch an die Stadt Dresden wenden. Allerdings müsse man mit langen Wartezeiten rechnen - "auch wenn extra Personal aufgestockt" worden sei. "Wir rechnen mit etwa 5.000 Einsprüchen bei den aktuellen Bescheiden", sagt Enrico Blechschmidt, Abteilungsleiter Grundstücksaufgaben bei der Stadt Dresden.

Bei den übrigen Bescheiden, die im Laufe des Jahres erfolgen sollen, liefen bereits Einsprüche oder es gebe Unklarheiten bei dem eventuellen Tod eines Eigentümers und entsprechen Erbangelegenheiten.

Das nächste Mal sollen die Grundsteuerwerte im Jahr 2029 festgestellt werden. So will es das Bundesverfassungsgericht. Es soll nicht wieder 90 Jahre dauern, bis die Steuern angepasst werden.